Por: Alexandre de Azevêdo Demétrio Filho, Engenheiro Civil e colaborador do setor de Laudos da Tecomat Engenharia; e João Ribeiro, Engenheiro Civil e Gestor do setor de Laudos da Tecomat Engenharia
Os grandes centros e capitais do Brasil estão repletos de edifícios de múltiplos andares que compõem seu cenário urbanístico, cujo crescimento teve significativo aumento nas últimas décadas. Esse crescimento reflete no aumento de prédios novos, mas não podemos esquecer que existem diversos prédios com seus 30 a 40 anos de história, cujo envelhecimento é natural e necessita de cuidados.
Sob esse aspecto, tanto os prédios novos e, sobretudo os mais antigos, precisam de cuidados de manutenção rotineiras para continuarem a desempenhar seus papéis. Seja na área da saúde ou no ramo automobilístico, essa cultura de manutenção já está bastante difundida e arraigada. Contudo, não se observa o mesmo nível de informação e conscientização dos usuários e responsáveis pela gestão da manutenção das nossas edificações, apesar de serem bens duráveis, mas que necessitam dos mesmos cuidados.
A ABNT NBR 5674:2012, que traz os requisitos para o sistema de gestão da manutenção das edificações, introduz uma definição interessante sobre nossos edifícios:
“As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia dos outros produtos: Elas são construídas para atender a seus usuários durante muitos anos, e ao longo desse tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram as suas propriedades técnicas iniciais”.
Para que a edificação como um todo e as partes que a compõem, como no caso dos revestimentos das fachadas, sejam longevas de forma eficiente e continuem atendendo aos seus usuários, são necessárias e fundamentais as ações, atividades, de manutenção. No caso dos revestimentos das fachadas das nossas edificações, além da função estética que é bastante valorizada, possui a tarefa de proteger a estrutura e conferir os requisitos de conforto e habitabilidades aos seus usuários, como por exemplo, sob os aspectos térmicos, acústicos e de estanqueidade à água.
Estas manutenções, inicialmente, são preventivas e rotineiras, mas podem chegar ao ponto de, em casos mais críticos, onde o cuidado com os revestimentos das fachadas foi negligenciado por vários anos, necessitar de manutenção corretiva mais intensa, que se trata de uma recuperação mais robusta do sistema de revestimento ou até mesmo uma completa remodelagem, partindo do zero.
Com relação às recuperações de fachada, sobretudo naqueles casos mais vultosos e complexos, algumas etapas são fundamentais para garantir a assertividade e qualidade do trabalho. Desse modo, buscamos trazer os principais aspectos que são considerados mais importantes nesse processo.
Em uma análise macro dessa atividade de recuperação de fachada, é possível dividi-la em três etapas: 1ª a etapa: pré-obra; 2ª etapa: durante o transcorrer da obra; 3ª etapa: controle de qualidade final e manutenções futuras. A seguir foram colocadas as principais observações de cada uma dessas etapas.
1ª etapa
Se o gestor condominial busca ter sucesso e assertividade nas suas manutenções e recuperações de fachada, a primeira ação, é primordial, é que seja feito um trabalho de inspeção detalhado, que pode envolver a realização de ensaios também. Dessa forma, será possível fazer um correto diagnóstico do problema para indicar a solução de tratamento mais adequada, levando em consideração sempre o custo-benefício, além dos aspectos técnicos.
Em outras palavras, começar um serviço de manutenção de fachada sem um trabalho de inspeção e diagnóstico bem-feito antes, é o mesmo que construir uma edificação sem um alicerce sólido.
Ainda nessa etapa inicial, uma segunda atividade que ajuda muito no processo de contratação e evita distorções e discrepâncias para a tomada de preços das empresas, é a parametrização do serviço por meio de documentos e planilhas de referência onde todas as empresas concorrentes terão que seguir e falar a mesma linguagem.
É importante que o gestor condominial busque empresas sólidas no mercado, com comprovada experiência e que esteja com toda documentação legal em dia. Uma sugestão é entrar em contato com outros condomínios e buscar informações sobre a empresa pretendente.
É interessante que ainda nessa etapa inicial de mobilização da empresa, pré-início do serviço propriamente dito, o gestor predial contrate uma empresa ou profissional, como 3ª parte isenta do processo para fazer a fiscalização do serviço.
Isso traz uma segurança maior para o condomínio e serve como elo entre o cliente e executante, garantindo que tudo seja executado conforme as normas técnicas e as boas práticas da engenharia, ajudando a resolver questões durante o transcorrer do serviço.
2ª etapa
A segunda etapa ocorre durante a execução do serviço, propriamente dito. Uma prática importante e altamente recomendada, é que seja feita reunião antes do início do serviço juntamente com a empresa executante, o gestor condominial e a fiscalização. Dessa forma, todo o escopo do serviço será revisado por todos, sendo o momento ideal para tirar dúvidas e realizar pequenos ajustes.
É fundamental que antes do serviço todas as informações e documentações legais e de segurança do trabalho de todos os funcionários estejam em dia e no canteiro de obras. Além disso, a construtora deve fornecer o cronograma das suas atividades para servir de guia para a fiscalização.
Durante a obra, a fiscalização deve se atentar em 4 grandes pilares: Os materiais, as ferramentas e equipamentos utilizados; o procedimento executivo (treinamento da equipe de execução); e as condições de proteções, limpeza e organização do canteiro de obras. Um acompanhamento bem-feito ajudará a verificar o ritmo de andamento do serviço, atrasos e evitar que haja discrepâncias entre os valores pagos pelo condomínio e a execução de fato da obra.
Outro aspecto importante nesse processo é que sempre sejam comprados materiais de qualidade comprovada e que atendam às normas brasileiras cabíveis, não buscando apenas o menor preço.
3ª etapa
Por fim, a última etapa importante nesse processo envolve três questões:
A 1ª é a realização de ensaios de controle de qualidade durante e após a realização dos serviços, visando chancelar a qualidade da sua execução;
A 2ª é que seja feito uma documentação e armazenamento de todo o processo de manutenção com informações sobre a executora, o escopo do serviço, período de ação, áreas de atuação etc., gerando um verdadeiro prontuário do “paciente” para guiar e facilitar as atividades futuras.
A 3ª, por fim, é ter um sistema de gestão e orientação para as manutenções futuras, que esteja atenta aos prazos e necessidades de cada sistema.
Os revestimentos de fachada são peças importantes desse grande conjunto de engrenagens que é uma edificação e vão muito mais além do que só a questão estética, que também tem importância na sua valorização. As fachadas estão diretamente ligadas com habitabilidade e conforto dos moradores; o que leva em consideração aspectos de estanqueidade, conforto térmico, acústico, proteção das estruturas etc.
Vale lembrar que todos os serviços devem ser realizados por empresas especializadas (projetos e execução), com acompanhamento de responsável técnico com registro no CREA. Lembrando de atender também, além das normas específicas de cada subsistema, e à NBR 16280:2015 que fala sobre sistema de gestão e reformas.
O condomínio tem que ter em mente de forma bastante difundida e consolidada, a necessidade de realização de atividades de manutenção de forma periódica e planejada, alocando verba para tal durante toda a vida da edificação, criando uma saúde financeira que o torne capaz de realizar essas atividades. Pois um condomínio sem dinheiro provavelmente se guiará somente pela regra do menor preço, negligenciando e suprimindo aspectos importantes, como alguns que foram informados aqui.
FONTE: Conteúdo desenvolvido por Alexandre de Azevêdo Demétrio Filho, Engenheiro Civil e colaborador do setor de Laudos da Tecomat Engenharia; e João Ribeiro, Engenheiro Civil e Gestor do setor de Laudos da Tecomat Engenharia.